Foire aux questions

« Je suis propriétaire d’un appartement et je rencontre quelques problèmes avec mon locataire. Est-ce que j’ai fait les bons choix, et appliqué la règlementation en vigueur ? Est-ce que je peux le confier en gestion à une agence ? »


Un administrateur de biens est un gestionnaire immobilier mandaté par les propriétaires pour la gestion locative de leur bien. Il peut ainsi rencontrer les locataires potentiels, organiser les visites, faire l’état des lieux du bien, établir le contrat de bail, encaisser les loyers. Il s’assure également que le futur locataire dispose de garanties financières suffisantes. L’administrateur de biens peut également accompagner les candidats à la location. Il identifie alors leurs besoins et les aide à trouver un bien qui réunit tous leurs critères. Il fait également en sorte que l’offre et la demande immobilière se rencontrent : il joue aussi le rôle primordial de médiateur en cas de litige entre propriétaire et locataire. L’administrateur de bien est un allié précieux et de confiance. Il sera toujours le plus à même d’apaiser les relations entre les propriétaires et les locataires. Il possède de solides connaissances en droit immobilier. Il connait et est tenu de se conformer à la législation en vigueur en matière de gestion de biens. Il s’acquitte de l’ensemble des obligations du bailleur.

« Je suis propriétaire et je souhaite confier mon appartement en gestion. Quelles sont les déductions possibles ? Existe-t-il des aides de l’Etat ? »


Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les frais et charges qu'ils supportent. Qu'il s'agisse de location vide (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industriels et commerciaux), cette déduction peut se faire de deux manières : forfaitairement ou en fonction des montants réellement payés. Le panorama des déductions possibles est important. Nous nous ferons un plaisir de vous en donner le détail sur simple demande et conseils.

« Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre en location votre bien. »


Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit au moins annexer au bail deux diagnostics : l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique (DPE). Peuvent s’ajouter les diagnostics plomb, électricité et gaz. La surface habitable doit être mentionnée. L'état des nuisances sonores aériennes doit aussi être fourni depuis le 1er juin 2020.

« Vous êtes propriétaire et vous souhaitez souscrire à une GLI. Comment y souscrire, et qu’est-ce qu’elle garantit ? »


La Garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance qui non seulement rembourse les loyers et charges impayés et les dégradations mais qui prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux. C'est donc la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité. Pour vous protéger des impayés de loyer, vous pouvez opter pour une GLI, souscrite auprès d'une compagnie d'assurance ou dans votre banque. Attention cependant : pour s'assurer il faut sélectionner un candidat locataire solvable et présentant peu de risques.

« Je suis propriétaire d’un appartement situé dans une copropriété, et je viens de le louer. Dois-je souscrire à une assurance ou celle de mon locataire est suffisante ? »


L'assurance propriétaire non occupant vous permet d'assurer un logement dont vous êtes propriétaire mais que vous n'occupez pas. Qu'il soit loué ou vide, vous êtes couverts en cas de sinistre en tant propriétaire bailleur. L'assurance PNO n'est pas obligatoire, sauf pour les propriétaires de biens en copropriété. En effet, depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en 2015, tout propriétaire d'un logement situé en copropriété est tenu d'en souscrire une afin de s'assurer contre les risques de responsabilité civile.

« Propriétaire d'un bien, je souhaite le mettre en location. Je reçois une candidature incluant trois personnes qui souhaitent le louer en collocation. »


La colocation rencontre un succès important. En effet, habiter un logement à plusieurs est un avantage pour bénéficier de plus grands espaces de vie et ne pas vivre seul. Aujourd’hui, aucun texte de loi ne réglemente la situation des colocataires qui ne seraient pas unis par les liens du mariage ou par un pacte civil de solidarité. Les baux à preneurs multiples sont cependant régis par des règles précises : solidarité de fait et de droit, indivisibilité des obligations vis-à-vis du bailleur, indivisibilité des cautionnements apportés par les uns et les autres.En d'autres termes, chaque colocataire – ou la personne qui s'est portée caution de chaque colocataire – est tenu à l’égard du bailleur du paiement de l’intégralité du loyer, quitte ensuite à demander aux autres colocataires de le rembourser à proportion de leur quote-part de loyer. Ainsi, en cas de départ prématuré de l'un des cosignataires du bail, les autres occupants de l’appartement sont tenus de vous verser l'intégralité du loyer. Et, puisque vous avez eu la sagesse de confier la gestion de votre bien à un professionnel, vous n'avez nulle raison de vous inquiéter : il rédigera le contrat de location de façon à ne pas vous faire courir le moindre risque.

« Quelles sont les charges dites « récupérables » auprès du locataire, et celles qui restent à la charge du propriétaire. »


Le locataire verse, en même temps que son loyer, une provision pour charges, déterminée en fonction des frais de l’année précédente. Le propriétaire, ou son mandataire, engage les dépenses et en communique annuellement le montant au locataire. Selon les cas, le bailleur demande alors un complément ou rembourse le trop-perçu. Le locataire peut se faire communiquer les pièces justificatives des dépenses pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. La prescription est la même que pour les loyers : en cas d’oubli ou d’omission, le propriétaire peut réclamer le paiement de charges pendant une durée de cinq ans.La liste des charges récupérables est fixée, de façon très précise par le décret 87-713 du 26 août 1987. Elles se répartissent en trois catégories :
• les taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement : droit de bail, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères...
• les dépenses liées à l’usage des différents éléments du logement : eau, combustible, électricité, produits et fournitures d’entretien, raccordement à une antenne collective si le propriétaire et son/ses locataires ont passé un accord de location...
• les dépenses d’entretien courant et les petites réparations des parties communes. C’est également le locataire qui doit s’acquitter de l’entretien courant et des menues réparations des équipements mis à sa disposition (électroménager, installation électrique, plomberie, chauffage, revêtements intérieurs). Les réparations cessent toutefois d’être à la charge du locataire quand elles résultent d’une usure normale ou, à l’inverse, d’un événement exceptionnel (tempête, inondation, tremblement de terre...), d’un vice de construction ou d’une malfaçon.

« Je suis propriétaire d’un appartement dont le bail arrive à échéance bientôt, et je ne souhaite pas le lui renouveler. »


Vous devez lui signifier son congé, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la fin du bail. Et vous ne pouvez le faire uniquement dans trois cas de figure :
- pour occuper le logement vous-même ou le faire occuper par un descendant ou un ascendant. Le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise doivent alors figurer dans le congé.
- pour vendre votre bien. Votre locataire bénéficie alors d’une priorité pour l’acheter, et le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente.
- pour non-respect par votre locataire des obligations qui lui incombent (défaut d’entretien, retards répétés du paiement du loyer ou des charges...).
Dans toutes les autres situations, le contrat de location sera tacitement reconduit, dans les conditions établies lors de sa signature. A son échéance, vous pouvez toutefois le majorer de la variation enregistrée par l’Indice de référence des loyers (IRL). Si le loyer était manifestement sous-évalué, vous pouvez également accompagner son renouvellement d’une demande de réajustement.
Enfin, vous pouvez également proposer à votre locataire un renouvellement d’une durée inférieure au premier bail. Là encore, vous devrez toutefois pouvoir justifier la reprise du logement par des raisons familiales ou professionnelles.

« Vous êtes locataire d’un appartement et vous souhaitez quitter votre logement. »


Vous devez informer votre propriétaire ou son gestionnaire en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception l’informant de votre départ.
Quel est à la durée du préavis de congé ?
Pour un logement soumis au bail de 89, le préavis est de 3 mois à compter de la date de présentation du courrier recommandé avec accusé de réception. Il est ramené à un mois dans les zones tendues et dans certaines conditions encadrées par la loi. Le préavis est de 1 mois dans le cas d’une location meublée.

« Je suis propriétaire et je loue depuis plusieurs années mon appartement à une famille. Je suis informé par un voisin que de gros travaux étaient actuellement réalisés dans mon appartement par une entreprise. Je n’en ai pas été informé par mes locataires, que puis-je faire ? »


S’il s’agit de simples travaux d’aménagements (pose de moquette, peintures) vos locataires ont toute liberté de les faire réaliser. En revanche s’il s’agit de travaux importants, ceux-ci sont dans l’obligation, de vous informer préalablement par écrit et attendre votre accord pour décider des modalités d’exécution. Selon l’importance du “chantier” et les modifications qu’ils ont voulu apporter, ils seront condamnés à la fin du bail à remettre en l’état votre appartement.
Sachez qu’étant propriétaire, vous êtes libre d’entreprendre tous travaux d’amélioration et ceux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien de l’immeuble.
Vos locataires ne peuvent s’y opposer mais vous devez les prévenir. Si vous ne le faites pas, vous êtes passible du paiement de dommages et intérêts. Il vous faut donc arranger avec eux les modalités d‘exécution. Si la durée des travaux est supérieure à 40 jours, vous serez contraint de diminuer le montant du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose dont le locataire aura été privé » (Code Civil, article 1724).

« Mon locataire a remplacé le ballon d’eau chaude dans l’appartement que je lui loue. Il souhaite obtenir le remboursement et m’adresse la facture. »


Si la location n’est pas un meublé, le remboursement des travaux ou le changement d’équipement, réalisés par votre locataire, n’est pas automatique. Il doit vous adresser une demande préalable de travaux et une mise en demeure en cas d’absence de réponse votre part. Il doit dans ce courrier justifier l’état du ballon, la nécessité de son remplacement (ex : non fonctionnement) et qu’il existe un caractère d’urgence. Il peut également solliciter le juge d’instance afin d’obtenir son autorisation. Dans le cas contraire (absence des étapes obligatoires), il en supportera seul les frais.

« Vous êtes propriétaire et vous souhaitez savoir comment faire pour garantir le règlement des loyers. »


Même si les incidents de paiement sont rares, il faut se protéger contre les loyers impayés ! Tout d’abord par la sélection rigoureuse d’un locataire solvable puis par la rédaction d’un contrat de bail solide. Enfin, il vous faut obtenir une garantie de paiement : ce peut être le cautionnement solidaire d’un ou plusieurs proches du locataire ou la caution étatique Visale. Vous pouvez aussi faire le choix de la sécurité maximale en vous assurant contre les loyers impayés. Cette assurance, dite garantie loyers impayés (GLI), prend en charge l’action en justice qui devient incontournable lorsque les loyers impayés se multiplient.
En confiant votre bien à un professionnel, vous sécurisez votre investissement (choix du locataire, signature du bail, règlement des loyers, démarches administratives, etc …)

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