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Bail d’habitation - Comment choisir entre la location vide et la location meublée ?

Plusieurs paramètres et votre situation personnelle sont à prendre en compte. Vos attentes, souhaits, obligations, et votre statut fiscal vous permettront d’orienter votre choix.

Voici un tableau synthétique des principales différences entre la location vide et la location meublée :

Location NUE Location MEUBLÉE
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum (9 mois si le
locataire est étudiant)
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum
ou
1 mois minimum en zone
tendue (ex : Paris - IDF)
1 mois minimum
Impôt sur le revenu du bailleur Revenus fonciers à déclarer Revenus locatifs à déclarer

Voici un tableau synthétique comparatif des régimes fiscaux :

Location NUE Location MEUBLÉE
Catégories de revenus Revenus fonciers Bénéfices industriels et commerciaux
Option pour le micro Microfoncier : 30% d’abattement si recettes annuelles < 15000 € Micro-BIC : 50 % d’abattement si recettes annuelles < 72600 €
Régime réel Recettes annuelles > 15000 € Recettes annuelles > 72600 €
Amortissement Pas d’amortissement possible en régime réel Amortissement possible en régime réel
Charges déductibles Travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration.
Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble.
Frais de procédure.
Rémunération des gardes et concierges.
Provisions des charges de copropriété avec régularisation l’année suivante.
Taxe foncière.
Assurances.
Intérêts d’emprunts.
Travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration.
Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble.
Frais de procédure.
Rémunération des gardes et concierges.
Charges de copropriété avec régularisation l’année suivante.
Taxe foncière.
Assurances.
Intérêts d’emprunts.
Amortissement du bien et des meubles.
Sort des déficits Un déficit provenant de la location meublée ne s’utilise que sur un revenu provenant de la location meublée. Le déficit situé entre 0 et -10.700 € va s’imputer sur les autres revenus (salaires….).
Le déficit situé en-dessous de -10.700 € se provisionne 10 ans et sera utilisé sur les futurs revenus fonciers.

Pour résumer, la location meublée peut être plus intéressante pour un propriétaire bailleur.
Il faut néanmoins être plus vigilant sur certains points :

  • - Veiller à ce qu’il y ait une réelle demande en location meublée.
  • - Attention à la rotation plus importante des locataires.
  • - Des frais plus élevés (ameublement, usure et remplacement des équipements).
  • - Les frais de tenue comptable au régime réel.
  • - L’enregistrement de son activité en loueur meublé.

Pour résumé, au niveau des charges déductibles il y a un large avantage au meublé pour éviter l’impôt …. Sauf si les charges engendrent un gros déficit foncier, alors avantage à la location vide.

Nous ne donnerons pas d’exemple pour cet article car il en va du cas par cas, cependant nous répondrons à la question suivante : « Faut-il louer son bien immobilier en vide ou en meublé ? »

Si vous estimez que les régimes fiscaux réels ne sont pas avantageux, alors le régime de la location meublée est plus attractif avec l’abattement du statut micro-BIC (abattement de 50% pour rappel). En revanche si vous estimez que les régimes réels d’imposition sont plus intéressants alors le choix se complique et il faut en premier lieux déterminer si vous avez la possibilité d’envisager un important déficit foncier par des gros travaux. Si tel était le cas, il est sans doute probable que la location vide améliorera le rendement via l’optimisation du déficit foncier pour minimiser l’impôt de manière importante au départ. Pensez à la déduction de l’amortissement en meublé si vous n’envisagez pas plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux. Et assurez-vous que le gain fiscal soit assez important pour compenser le coût d’un expert-comptable et la CFE (cotisation foncière des entreprises) en location meublée.

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